Hypotéka

Založenie domu na hypotéku – najčastejšie nástrahy

založenie domu

Chcete využiť hypotéku a založiť napr. starší dom, ktorý kupujete? Alebo Vám pomáhajú rodičia založením ich nehnuteľnosti? Hypotéka môže byť výhodným nástrojom, ako zafinancovať rôzne potreby. Občas urobia “škrt cez rozpočet” skutočnosti, s ktorými ste nerátali. Najmä pri starších nehnuteľnostiach. Aké sú najčastejšie nástrahy, ktoré môžu znemožniť založenie domu na hypotéku?

Tento článok nehovorí ani tak o získaní potrebnej výšky úveru. Hovorí o samotnej možnosti akceptácie nehnuteľnosti v zmysle podmienok hypotéky, resp. banky. Sú určité nástrahy, ktoré môžu skomplikovať poskytnutie hypotéky, kedy banka nehnuteľnosť nezaloží. K hypotéke sa tak nemusíte dostať.

Skontrolujte si list vlastníctva

Dôležité je, aby list vlastníctva neobsahoval ťarchy alebo vecné bremená, ktoré banka nebude akceptovať. Občas je možné, že sú rodičia ochotní pomôcť založením ich nehnuteľnosti, aby ste sa dostali k výhodnej hypotéke. Avšak stáva sa, že na liste vlastníctva je zapísaná nejaká neakceptovateľná ťarcha alebo vecné bremeno. Napr. vecné bremeno doživotného užívania (dožitie starých či prastarých rodičov). Ťarchy, ktoré sú v prospech tretích osôb či exekútora sú tiež problém. Niekedy sa to dá riešiť, no najlepšie samozrejme je, ak list vlastníctva neobsahuje žiadne ťarchy a neakceptovateľné bremená.

Vysporiadaný pozemok a prístupová cesta

Povedzme, že list vlastníctva je OK. Dom vlastní jeden predávajúci. Má svoje súpisné číslo. Všetky základné veci sú v poriadku. Ešte dôležitá otázka. Je pozemok, na ktorom dom stojí, v poriadku? Ak stavba stojí len čiastočne na nevysporiadanom pozemku, je to problém. Tiež spoločný dvor so susedom sa banke obvykle vôbec nepáči. 

Veľmi dôležitá je prístupová cesta. Banka je pri tomto skúmaní naozaj dôsledná. Pozerá celú prístupovú cestu, či je bezproblémová. Nielen priamo pri dome, ale ide pekne po možnej prístupovej ceste po mapke ďalej a ďalej. Stačí, aby nejaká časť prístupovej cesty na mape nebola úplne v poriadku a už to môže znemožniť založenie domu.

Nie je vhodný na trvalé bývanie

Banky primárne zakladajú domy, ktoré sú vhodné na trvalé bývanie. Dnes sú rôzne technológie, ktoré dokážu umožniť pomerne komfortné bývanie aj bez prístupu všetkých základných inžinierskych sietí. Z pohľadu bánk má najväčšiu váhu z inžinierskych sietí hlavne elektrina. Môže však zavážiť, že by nehnuteľnosť bola v oblasti bez prístupu ku vodovodnej sieti či kanalizácii.

Tiež pri založení banka skúma stav a obývateľnosť objektu. Dôležité je najmä sociálne zázemie nehnuteľnosti – toaleta a kúpeľňa. Šikovný majster si vie samozrejme poradiť, avšak banka niekedy nedáva šancu a nehnuteľnosť nedovolí založiť.

Nevysporiadaný skutkový a právny vzťah

Tu už sa dostávame k posudzovaniu, kde treba mať ešte viac určitý odborný pohľad a znalosť. Uvádzame oblasti, ktoré by bolo vhodné preveriť. Nepôjdeme úplne do detailov, posudzovania projektových výkresov a podmienok legislatívy. Len v krátkosti spomenieme najčastejšie:

  • Na pozemku je vedľajšia stavba – hlavne stavby nad 25m2 môžu skomplikovať získanie hypotéky, resp. môže banka požadovať, aby sa reálny stav aj zapísal na list vlastníctva. Čo môže byť nielen namáhavé pre “byrokraciu”, ale aj zdĺhavé.
  • Prístavby a dostavby – nie je nič neobvyklé, ak sa k domu niečo pristavia, zrealizuje sa nejaká dostavba, kde nie sú v poriadku všetky “papiere” a povolenia. Najmä, ak sa stavebnými úpravami zmení pôdorys domu, tak to veru banka nenechá bez povšimnutia.

Výstavba môže byť oriešok

Výstavba je kapitola sama o sebe. Najťažšie je financovanie hypotékou pri montovaných, modulárnych a iných technologicky novo-inovatívnych riešeniach. Financovanie je tu tiež možné a každé takéto financovanie je zaujímavé a individuálne. Avšak… Najľahšie sa dá založiť rozostavaný dom, ak je murovaný. Dá sa dokonca založiť aj starší murovaný dom, ktorý prechádza prestavbou (nadstavbou či dostavbou). Samozrejme je dôležité individuálne posúdenie projektovej dokumentácie, ktorá je schválená v rámci stavebného konania.

Rozdiely medzi bankami

Každá banka má svoje špecifiká. Veci, ktoré sú zhrnuté v tomto článku sa v nejakom rozsahu týkajú každej banky. Je však potrebné si uvedomiť, že banka posudzuje aj na základe legislatívy a obmedzení, ktoré stanovila Národná banka Slovenska. Posudzuje však aj na základe svojej podnikateľskej stratégie – banky uplatňujú rôzne výnimky, zameriavajú sa na iné segmenty klientov a majú tiež rozdielne obchodné ciele. Môže sa tak stať, že čo niekde je neriešiteľné, sa inde vie vyriešiť – prípadne posúdiť na výnimku.

Odporúčania

  • investície do nehnuteľnosti sú zásadné – pri kúpe alebo výstavbe venujte pozornosť aj oblastiam, ktoré sme v článku spomenuli
  • poraďte sa nielen s realitkou – realitná kancelária má obvykle veľký záujem najmä na zrealizovaní predaja, resp. háji najmä záujmy predávajúceho
  • overte si možnosti riešenia vo viacerých bankách – táto rada dnes nesmeruje len na najnižšiu úrokovú sadzbu, ale vôbec na zmysluplné financovanie (doriešenie potreby doplnkového úveru, možnosti výnimky pri špecifických nehnuteľnostiach a pod.)