Hypotéka

Založenie domu na hypotéku – najčastejšie nástrahy

Založenie domu - najčastejšie nástrahy.

Chcete využiť hypotéku a založiť napr. starší dom, ktorý kupujete? Alebo Vám pomáhajú rodičia založením ich nehnuteľnosti? Hypotéka môže byť výhodným nástrojom, ako zafinancovať rôzne potreby. Občas urobia “škrt cez rozpočet” skutočnosti, s ktorými ste nerátali. Najmä pri starších nehnuteľnostiach. Aké sú najčastejšie nástrahy, ktoré môžu znemožniť založenie domu na hypotéku?

Tento článok nehovorí ani tak o získaní potrebnej výšky úveru. Hovorí o samotnej možnosti akceptácie nehnuteľnosti v zmysle podmienok hypotéky, resp. banky. Sú určité nástrahy, ktoré môžu skomplikovať poskytnutie hypotéky, kedy banka nehnuteľnosť nezaloží. K hypotéke sa tak nemusíte dostať.

Skontrolujte si list vlastníctva

Dôležité je, aby list vlastníctva neobsahoval ťarchy alebo vecné bremená, ktoré banka nebude akceptovať. Občas je možné, že sú rodičia ochotní pomôcť založením ich nehnuteľnosti, aby ste sa dostali k výhodnej hypotéke. Avšak stáva sa, že na liste vlastníctva je zapísaná nejaká neakceptovateľná ťarcha alebo vecné bremeno. Napr. vecné bremeno doživotného užívania (dožitie starých či prastarých rodičov). Ťarchy, ktoré sú v prospech tretích osôb či exekútora sú tiež problém. Niekedy sa to dá riešiť, no najlepšie samozrejme je, ak list vlastníctva neobsahuje žiadne ťarchy a neakceptovateľné bremená.

Z praxe máme pozitívnu skúsenosť s ochotou rodičov, keď sa rieši možnosť dočasného založenia rodičovskej nehnuteľnosti. V rámci dotazov a kritických miest sa často opakuje najmä:

– potreba vinkulácie poistenia rodičovskej nehnuteľnosti a vysvetlenia tejto záležitosti rodičom (do výšky úveru, ktorý je viazaný k rodičovskej nehnuteľnosti, je poistné plnenie držané ako zábezpeka, ak by došlo k znehodnoteniu zabezpečenia – napr. k úplnému zničeniu rodičovskej nehnuteľnosti pri požiari)

– obava samotných žiadateľov (detí) otvoriť túto tému, kedy volia pred overením možnosti často finančne menej výhodné riešenia (napr. spotrebný úver na dofinancovanie chýbajúcich prostriedkov)

Vysporiadaný pozemok a prístupová cesta

Povedzme, že list vlastníctva je OK. Dom má svoje súpisné číslo a neviaznu na danej nehnuteľnosti žiadne ťarchy (či neakceptovateľné bremená). Všetky základné veci sú v poriadku. Ešte dôležitá otázka. Je pozemok, na ktorom dom stojí, v poriadku? Ak stavba stojí len čiastočne na nevysporiadanom pozemku, je to problém. Tiež spoločný dvor so susedom sa banke obvykle vôbec nepáči. 

Veľmi dôležitá je prístupová cesta. Banka je pri tomto skúmaní naozaj dôsledná. Pozerá celú prístupovú cestu, či je bezproblémová. Nielen priamo pri dome. Stačí, aby nejaká časť prístupovej cesty na mape nebola úplne v poriadku a už to môže znemožniť založenie domu.

Nie je vhodný na trvalé bývanie

Banky primárne zakladajú domy, ktoré sú vhodné na trvalé bývanie. Dnes sú rôzne technológie, ktoré dokážu umožniť pomerne komfortné bývanie aj bez všetkých základných inžinierskych sietí. Z pohľadu bánk má najväčšiu váhu z inžinierskych sietí hlavne elektrina. Môže však zavážiť, že by nehnuteľnosť bola v oblasti bez prístupu ku vodovodnej sieti či kanalizácii. Nemusí dôjsť k zamietnutiu úveru, avšak môže byť významne znížená výška úveru.

Pri založení nehnuteľnosti banka skúma stav a obývateľnosť objektu. Dôležité je aj sociálne zázemie nehnuteľnosti – toaleta a kúpeľňa. Šikovný majster si vie samozrejme poradiť, avšak banka niekedy nedáva šancu a nehnuteľnosť nedovolí založiť. Je lepšie, ak je sociálne zázemie v dome vybudované a funkčné.

Nevysporiadaný skutkový a právny vzťah

Dostávame sa k posudzovaniu, kde treba mať ešte viac určitý odborný pohľad a znalosť. Uvádzame oblasti, ktoré by bolo vhodné preveriť. Nepôjdeme úplne do detailov, posudzovania projektových výkresov a podmienok legislatívy. Len v krátkosti spomenieme najčastejšie:

  • Na pozemku je vedľajšia stavba nezapísaná na liste vlastníctva – hlavne väčšie vedľajšie stavby môžu skomplikovať získanie hypotéky, resp. môže banka požadovať, aby sa reálny stav aj zapísal na list vlastníctva. Čo môže byť zdĺhavé.
  • Prístavby a dostavby – nie je nič neobvyklé, ak sa k domu niečo pristavia, zrealizuje sa nejaká dostavba, kde nie sú v poriadku všetky “papiere” a povolenia. Najmä, ak sa stavebnými úpravami významne zmení pôdorys domu. Banka môže požadovať legalizáciu a vysporiadanie tohto stavu

Výstavba je na financovanie náročnejšia než kúpa

Výstavba je kapitola sama o sebe. Najťažšie je financovanie hypotékou pri montovaných, modulárnych a iných technologicky novo-inovatívnych riešeniach. Financovanie s pomocou hypotéky je samozrejme po dodržaní určitých pravidiel možné. Každé takéto financovanie je zaujímavé, no najmä individuálne. Ľahšie sa dá založiť rozostavaný dom, ak je murovaný a v rámci štandardných procesov výstavby. Dá sa založiť aj starší dom, ktorý prechádza prestavbou (nadstavbou či dostavbou). Samozrejme je dôležité individuálne posúdenie projektovej dokumentácie, ktorá je schválená v rámci stavebného konania.

Rozdiely medzi bankami

Každá banka má svoje špecifiká. Veci, ktoré sú zhrnuté v tomto článku sa v nejakom rozsahu týkajú každej banky. Je však potrebné si uvedomiť, že banky musia dodržiavať aj legislatívne obmedzenia, ktoré stanovila Národná banka Slovenska. Zároveň banky majú rôzne obchodné stratégie – uplatňujú rôzne výnimky, zameriavajú sa na iné segmenty klientov a majú tiež rozdielne obchodné ciele. Môže sa tak stať, že čo niekde je neriešiteľné, sa inde vie vyriešiť – prípadne posúdiť na výnimku.

Odporúčania

  • investície do nehnuteľnosti sú zásadné – pri kúpe alebo výstavbe venujte pozornosť aj oblastiam, ktoré sme v článku spomenuli
  • poraďte sa nielen s realitkou – realitná kancelária má obvykle veľký záujem najmä na zrealizovaní predaja, resp. háji najmä záujmy predávajúceho
  • overte si možnosti riešenia vo viacerých bankách – táto rada dnes nesmeruje len na najnižšiu úrokovú sadzbu, ale vôbec na zmysluplné financovanie (doriešenie potreby doplnkového úveru, možnosti výnimky pri špecifických nehnuteľnostiach a pod.)

Budeme radi, ak zvážite aj naša bezplatné konzultácie a profesionálne služby. Dokážeme Vám porovnať možnosti financovania vo všetkých bankách, stavebných sporiteľniach a aj iných finančných inštitúciách. Naša kancelária je v Žiline. Viac o bezplatných profesionálnych službách sa dočítate na webe www.wisely.sk: