Hypotéka

Nemám nič nasporené. Môžem si postaviť montovaný dom?

Hypotéka na montovaný dom

Nie je to ideálna situácia, že nemáte žiadnu rezervu. Ak to príjem dovoľuje, je možnosť aj tak postaviť dom. Môže byť dom aj montovaný? Ukážeme si ilustračný príklad, ako by to mohlo vyzerať. Pri výstavbe len cez úvery je vhodné začať vytvárať rezervu a tiež sa chrániť napríklad poistením.

Po starostlivom zvážení sme si vybrali pre ilustračný príklad lokálnu firmu na výstavbu 4-izbového drevodomu. Firma má k dispozícii na výber aj niekoľko pozemkov. Zabezpečia nám všetko a dom nám odovzdajú na kľúč v štandarde – vrátane kuchyne, kúpeľne a toalety. Stačí sa už len nasťahovať a doniesť pre štart základný nábytok. Po konzultáciách a výbere vhodného pozemku sme zistili, že na financovanie potrebujeme 150000 EUR.

Dnes veľké množstvo firiem na montované domy rieši výstavbu nasledovne:

  1. po dohode zaplatíte zálohu – v našom prípade 10% z celkovej ceny
  2. firma vyrobí hrubú stavbu a zmontuje “korpus” domu
  3. následne sa vybaví hypotéka na postupné financovanie výstavby
  4. firma dostane z hypotekárneho úveru 1 – 2 tranže (postupne sa bude úver čerpať)
  5. po kolaudácii a odovzdaní domu zaplatíte poslednú tranžu (obvykle 10% z úveru)

Tu je jeden z možných scenárov

1. Úver na zálohu pre firmu – 15000 EUR

Keďže nemáte žiadne voľné peniaze a zatiaľ ani žiadnu inú nehnuteľnosť na založenie, musíte si zobrať úver už na prvých 10% ceny. Máte napríklad tieto možnosti:

  • bezúčelový spotrebný úver na max 8 rokov – sadzba môže byť do 6%
  • hypotekárny úver – ak sa s firmou dohodnote napr. najskôr na založení pozemku – sadzby okolo 0,6% – 1%

V príklade pôjdeme do rýchlejšej a ľahšej formy, že si zoberiete dočasne spotrebný úver, ktorý budeme následne riešiť spoločne s hypotékou.

2. Firma vyrobí a zmontuje hrubú stavbu

Banky zatiaľ nevedia financovať montovaný dom hneď od začiatku. Musí byť stavba zamerateľná geodetom v zmysle projektu. V prípade murovaného domu je možné zobrať si hypotéku oveľa skôr – postaviť múry do výšky okien. Pri montovanom dome je to možné až po zmontovanom “korpuse” domu.

3. Hypotéka na montovaný dom

V tejto chvíli je potrebné urobiť si znalecký posudok. Znalec si za znalecký posudok zoberie samozrejme peniaze. Záleží od lokality, znalca a nehnuteľnosti. Cena sa pohybuje okolo 200 EUR. Znalca je vhodné vybrať na základe referencií. Obvykle aj poradca v banke, alebo šikovný nezávislý poradca, odporučí znalca z Vašej lokality. Tiež si môžete znalca vyhľadať cez stránku obcan.justice.sk, kde je zoznam.

Do znaleckého posudku sa priložia pre banku potrebné podklady – projekt domu schválený v stavebnom konaní, zmluva o nadobudnutí, katastrálna mapa, list vlastníctva, fotodokumentácia a iné relevantné podklady.

Po zadaní žiadosti o úver, posúdení žiadateľov, aktuálneho stavu nehnuteľnosti a jej budúcej hodnoty po dokončení… dostanete stanovisko o výške hypotéky, ktorú budete postupne čerpať.

4. Postupné čerpanie hypotéky

V našom modelovom prípade po posúdení znaleckého posudku a schvaľovaní v banke bola stanovená budúca hodnota nehnuteľnosti 165000 EUR.

Budúcu hodnotu pozitívne ovplyvnila lokalita výstavby, aktuálny záujem kupcov o domy v danej lokalite, vybavenie domu a štandard. Nie je to nič neobvyklé, že budúca hodnota sa líši od ceny, ktorú firme zaplatíte. Samozrejme ak sa jedná o dobrý projekt a dobrú lokalitu z pohľadu banky.

Dnes banky schvaľujú obvykle 80% z budúcej hodnoty. Môže sa stať, že v prípade ďalšieho legislatívneho sprísňovania, či menej zaujímavej lokality, dostanete len 70%.

Naša výška hypotéky je 132000 EUR. Firma od nás dostala už 15000 EUR a máme na pozemku rozostavaný dom.

Pri postupnom čerpaní, kým úver nie je celý dočerpaný, platíte len úroky. Je preto vhodné dobre zladiť rýchlosť výstavby a výšku jednotlivých tranží.

Prvé čerpanie úveru

Výška 1. tranže (prvého čiastočného čerpania úveru) záleží od podmienok zmluvy k hypotéke. Často banky majú podmienku, aby prvé čerpanie bolo maximálne 50% z úveru. POZOR. A zároveň nie viac ako 70% aktuálnej hodnoty. Teda nie z budúcej hodnoty, ale z hodnoty, ktorú má rozostavaný dom v čase vytvorenia znaleckého posudku. V našom prípade je súčasná hodnota 80000 EUR – pozemok, základová doska a “korpus” domu. Firma dostane ďalších 56000 EUR.

Pri každom čerpaní dostanete splátkový kalendár od banky, kde bude výška splátky. Vždy podľa toho, koľko ste už z úveru vyčerpali. Pri postupnom čerpaní, kým úver nie je celý dočerpaný, platíte len úroky. Je preto vhodné dobre zladiť rýchlosť výstavby a výšku jednotlivých tranží.

Ďalšie čerpanie úveru

Tranží môže byť aj viacero (napríklad 6). V zmluve s firmou si stanovte, do akej miery postúpi výstavba po každej tranži. Firma Vás po výstavbe každej etapy domu vyzve, aby ste uhradili ďalšiu tranžu.

V 2. a ďalších tranžich banka obvykle povolí čerpanie tak, aby zostalo minimálne 10% z úveru. Pred odoslaním peňazí si banka vyžiada fotodokumentáciu aktuálneho stavu, čestné prehlásenie o vynaložených prostriedkoch z úveru či iné zmluvne dohodnuté podklady.

Ďalšia tranža bude v našom prípade 62800 EUR.

5. Posledné čerpanie hypotéky a kolaudácia domu

Posledných 10% banka dovolí dočerpať až vtedy, keď bude dom v určitej fáze dokončenosti. Pre náš modelový prípad sme sa dohodli s firmou, že posledných 10% dostanú po kolaudácii. Banke väčšinou stačí stav, kedy sú hotové podlahy, vnútorné omietky, strecha, fasáda, okná a vstupné dvere.

Firma dom dokončila, aktuálne prebieha kolaudácia. Zároveň sme banke predložili fotokumentáciu, sumárny rozpočet všetkých nákladov výstavby a požiadali o posledné čerpanie. Banka má právo v rámci supervízie (posúdenie odborným analytikom) pristúpiť aj k osobnej obhliadke nehnuteľnosti.

Ak všetko sedí s projektom a podklady (prípadná obhliadka) sú v poriadku, banka schváli poslednú tranžu. Firma od nás finálne dostáva 13200 EUR.

Už sa len nasťahovať a užívať si náš nový dom.

Rady na záver

Každá výstavba domu je špecifická. Každý dom, aj navonok vyzerajúci rovnako, sa vnútri líši podľa osobných preferencií. Preto aj cena sa líši či mení počas výstavby. Sú tiež rôzne možnosti financovania. Niektoré banky Vám požičajú cez hypotéku 80% z budúcej hodnoty (v našom ilustračnom príklade 165000 EUR), niektoré 80% z kúpnej ceny (v našom ilustračnom príklade by to bolo 150000 EUR).

Je dôležité, ak riešime výstavbu domu cez hypotéku prvý raz, poradiť sa s odborníkom. Môže nám pomôcť aj konzultant z firmy, ktorá stavia s nami dom. Je však vhodné mať nezávislý dozor – aj stavebný, aj finančný. Poraďte sa s bankovým poradcom alebo nezávislým finančným poradcom. Zhodnoťte nielen rôzne ponuky bánk, ale hlavne aj rôzne možnosti financovania.

Čo napríklad ovplyvní cenu bývania či preplatenia na úvere:

  • Kombinácia úverov – spotrebný a hypotekárny, hypotekárny a hypotekárny, stavebné sporenie a hypotekárny,…
  • Celková výška hypotéky – zoberte vždy maximálnu možnú hypotéku, ktorú banka vie poskytnúť. Následne budete mať možnosti voľby – napr. vyplatiť časť spotrebného úveru, dovybaviť interiér a exteriér domu, dokonca môžete hypotéku aj nedočerpať.
  • Ako rýchlo bude prebiehať výstavba – rýchlou a kvalitnou výstavbou môžete výrazne ušetriť.
  • Koľko bude trvať postupné čerpanie – kým nebude úver vyčerpaný celý, budete platiť splátky bez istiny – z úveru nebude ubúdať.
  • Mesačné prevádzkové náklady domu – energetický štandard, druhy vykurovania a pod. Niekedy aj drahší dom je výhodnejší z pohľadu prevádzky a mesačných nákladov vrátane hypotéky. Nechajte si namodelovať aj drahší dom v inom energetickom a technologickom štandarde.
  • Kvalita výstavby a dĺžka záruky od firmy – všetko čo budete musieť opraviť na dome po záruke sú Vaše ďalšie náklady.