Hypotéka

Legislatívne obmedzenia hypoték a aktuálne “trampoty”

Obmedzenia hypoték

V roku 2020 sa opätovne legislatívne sprísnilo poskytovanie hypotekárnych úverov. Legislatívne obmedzenia hypoték, v kombinácii s aktuálnou pandémiou, majú dopad na mnohé dnešné žiadosti o úvery. Prečítajte si, čo všetko dnes ovplyvňuje schvaľovanie hypotéky – z pohľadu žiadateľov, ich príjmov a výdavkov.

Pri každej žiadosti o úver si Vás banka dôkladne “preklepne”. Na základe informácií vo Vašej žiadosti, z dostupných databáz/registrov a dodaných podkladov (napr. k živnosti, či zahraničnému príjmu,..), si v banke urobia o Vás “jasný obraz”. Posúdi sa Vaša bonita. Podľa bonity banka už na začiatku vie, či ste predbežne vhodný kandidát na poskytnutie úveru. Prípadne zohľadní pozitívne (alebo negatívne) zistené skutočnosti v kombinácií s ďalšími kritériami.

Splátka, ktorú legislatíva povolí

Toto obmedzenie som zaradil ešte pred maximálny limit úverov. Posudzovanie maximálnej mesačnej splátky bolo najviac ovplyvnené v tomto roku. Od roku 2020 banky zapracovali ďalšie legislatívne obmedzenie. Rezerva, ktorá nesmie byť použitá na úverové splátky, sa zvýšila z pôvodných 20% na 40%. Tak si to prejdime.

Disponibilný príjem sa musí očistiť od výdavkov. Banka získa čiastku, použiteľnú na splácanie úveru tak, že od akceptovaných a preukázateľných príjmov žiadateľa (aj spolužiadateľov) odráta určite:

  • iné splátky na úvery
  • životné minimá na členov domácnosti (dospelé osoby, nezaopatrené deti)
  • zohľadní legislatívnu rezervu DSTI (zvýšenú na 40%)

Zatiaľ ešte nie sme na konci prerátavania. Aby sme dostali výšku možnej splátky nového úveru, musí sa urobiť ešte tzv. stress test.

Banka musí pri stanovení Vašej MAXIMÁLNEJ MESAČNEJ SPLÁTKY zohľadniť legislatívne sprísnenú rezervu 40% a ešte aj stress test. V roku 2020 tieto obmedzenia hypoték výrazne ovplyvňujú aj výšku možnej hypotéky.

Zohľadnenie stress testu

Tu prichádza na scénu ešte tzv. stress test. Stress test má zabezpečiť, aby ste dokázali splátku utiahnuť aj v prípade, ak by sa zvýšili sadzby na trhu o 2%. Čo medzi nami nie je, počas životnosti hypotéky (obvykle desiatky rokov), nemožný scenár. Takže naša vypočítaná splátka sa ešte nasimuluje pri sadzbe, ktorú Vám banka aktuálne bude dávať + 2%. Tento stress test môže (už aj tak dosť prísne) schvaľovanie pekne zamotať a výrazne znížiť možnú výšku hypotéky.

Maximálny úverový limit

V minulosti bolo možné zobrať si ľahšie viacero aj väčších úverov. Dnes sa posudzuje Váš maximálny úverový rámec – DTI. V súčasnosti je tento rámec stanovený ako 8-násobok ročného príjmu. Ak je príjem teda 1000 EUR, tak maximálny úverový limit DTI je 96000 EUR.

Do tohto limitu sa rátajú aj spotrebné úvery, ktoré ľudia často potrebujú využiť (napr. na dofiancovanie kúpnej ceny). Banka okrem týchto všetkých podmienok, ktoré musia byť splnené súbežne, ešte aj požičia na hypotéku obvykle len 80% z hodnoty nehnuteľnosti. Na posudzovanie výšky úver v súvislosti s nehnuteľnosťou sa pozrieme v inom článku.

Priestor na výnimky sa rapídne zmenšil

Z pohľadu posudzovania príjmu, maximálnej výšky splátky, či maximálneho úverového rámca, dnes majú banky len veľmi malý priestor na výnimky. Samotná legislatíva je pri mnohých klientoch prísnejšia, než samotné banky. Výnimky sa skôr dajú (v niektorých prípadoch) zohľadniť pri úrokovej sadzbe, prípadne na doplnkových cenách ďalších produktov a služieb.

Korona to ešte skomplikovala

Dnes sa však objavujú aj ďalšie obmedzenia hypoték. Počas pandémie, a aj nejaké obdobie po nej, budú banky oveľa obozretnejšie. Už dnes sa stretávame s prípadmi, kedy banka hypotéku zamietla, pritom ešte začiatkom roka by úver poskytla. Prísnejšie sú posudzované príjmy z podnikania (hlavne najviac zasiahnuté odvetvia), príjmy zo zahraničia… Mnohí ľudia požiadali aj o odklad splácania podľa lex corona, kedy je minimálne počas odkladu ovplyvnené posudzovanie o nové úvery vo viacerých bankách. Niektoré banky tiež mierne zvýšili sadzby a na trhu je aktuálne naďalej tlak na cenu. Ako sme si ukázali vyššie, tak zvyšovanie sadzieb má tiež dopad na výpočet výšky splátky novej hypotéky. Uvidíme, čo situácia a prax prinesie. Aj keď sa opatrenia uvoľňujú, mnohé reálne dopady sa ešte “len pečú”.