HypotékaInvestície a sporenie

Sporenie do nehnuteľnosti. Ako na to?

Sporenie do nehnuteľnosti

Viaceré dotazy smerovali k tejto téme. Základná predstava bola nasledovná. Kúpim nehnuteľnosť, dám ju do prenájmu, kým nebude dieťa dospelé. Získanú hodnotu, v podobe nehnuteľnosti, dieťaťu darujem alebo výhodne predám. “Sporenie do nehnuteľnosti” potom umožní financovať to, čo bude dôležité (štúdium detí, výstavba domu,..).

Investícia do nehnuteľností je stabilná, je zmysluplná a má potenciál dobrého rastu hodnoty. Dnešné veľmi nízke sadzby k takému uvažovaniu nabádajú viac a viac ľudí. Rozoberme teda aj ďalšie Vaše otázky. Aj keď možností je viac, urobme si jeden ilustračný príklad – čiastočne postavený na reálnej skúsenosti.

Môžeme zvoliť rôzne prístupy k “sporeniu do nehnuteľnosti”

Napríklad:

  • Nemusíte mesačne platiť nič a všetko bude znášať nájomca. Tento variant je fajn, ak máte v rezerve aj vlastné financie. V tomto prípade je lepšie, ak kúpu netreba financovať vysokou hypotékou, či celú kúpnu cenu úverovať. Mesačný nájom pokryje jednak všetky náklady spojené s bytom, ale aj vytvára plusový prebytok. Ak nebude nájom vytvárať rezervu, môže sa to vypomstiť už pri prvej nepredvídateľnej udalosti.
  • Za zváženie stojí vytvárať tzv. rezervný fond. Splácať splátku hypotéky samostatne. Mimo príjmov od nájomcov. Veď ide o “sporenie do nehnuteľnosti”. Rezervný fond vytvára hodnotu, ktorá môže vykryť nepredvídateľné situácie. Významne pomôže pri stratégii dlhodobého prenájmu (tento variant rozoberiem na ilustračnom príklade). Zároveň, ak by peniaze vo fonde presiahli zaujímavú hranicu, môžu sa priebežne investovať. Potom by sa výhodnosť investície zvyšovala.
  • Rodičia môžu zvažovať, že by výnos nebol primárnym cieľom. Napríklad by sa kúpila perspektívna drahšia nehnuteľnosť vo výbornej lokalite. Kde by deti mohli ostať žiť (pracovné centrá, dobrá dopravná infraštruktúra, historicky významné mesto,…). Nájomca by doplácal časť nákladov a časť by obetovali rodičia z dnešných príjmov. Bez ohľadu či, alebo koľko, by bol výnos po dlhšej dobe. S veľkou pravdepodobnosťou, po 20 – 30 rokoch, bude mať nehnuteľnosť výrazne vyššiu hodnotu. Cieľom by bolo teda vyriešenie významnej potreby dieťaťa – bývanie.

Veľmi významne výhodnosť investície ovplyvňujú nájomcovia.

Čo treba zvážiť?

Pri každej investícii je dôležité zvážiť aj náklady a poplatky. Ak budete byt prenajímať, tak nákladová časť rovnice je čiastočne nepredvídateľná. Položiek je viacero.

Veľmi významne výhodnosť investície ovplyvňujú nájomcovia. Rozdielni nájomcovia = rozdielne nájomné (vyjednávate podľa záujmu – dopytu a ponuky), rozdielne náklady na spotrebu energií, opravy či nutné rekonštrukcie a pod. Nájomcovia môžu vytvárať aj nedoplatky na energiách a službách. Prenájom vyžaduje aj viac Vašich starostí a aktivít. Nejde o najjednoduchší spôsob investovania.

Potrebujete aj určité právne a ekonomické základy. Ak ich nemáte, znamená to buď väčší risk alebo ďalšie náklady na odborníkov. Legislatíva má rozdielny právny rámec pri dlhodobom a pri krátkodobom prenájme. Pozrite si najmä pravidlá krátkodobého nájmu, vo väčšine prípadov sa môžu viac hodiť. Nájomca má povinnosti, ale aj svoje práva.

Zohľadnite aj daňovú záťaž – daň z prenájmu, daň pri predaji nehnuteľnosti (ak napr. predáte do 5 rokov od nadobudnutia),…

Náš ilustračný príklad s rezervným fondom

K príkladu si môžete pozrieť aj infografiku a vstupné dáta:

Sporenie do nehnutelnosti
Sporenie do nehnutelnosti

Kúpa nehnuteľnosti

Náš investor kúpil 2i byt v menšom meste po peknej rekonštrukcii. Kúpna cena bola 39900 EUR. Byt s dobrou dostupnosťou do väčšieho ekonomického centra regiónu. Dojazd autom či vlakom cca 45 min k univerzite a kvalitným stredným školám, priemyselnému parku či k dobrým pracovným príležitostiam.

Než získal nájomcov musel platiť zo svojho hypotéku aj prvotné náklady spojené s bytom.

Nájomcovia

Investor platil splátky hypotéky samostatne zo mzdy – akoby si sporil. Tiež platil zo svojho dane spojené s prenájmom. Dostával nájom od nájomcov. Z toho platil mesačné náklady spojené s prenájmom (v ilustračnom príklade v priemerných mesačných nákladoch sú zohľadnené aj preplatky/nedoplatky na službách a energiách). Z prebytku vytváral rezervný fond. Z fondu financoval po dohode s nájomcami napr. výpadky príjmu od nájomcov, rekonštrukcie a pod.

V byte mal postupne 3 nájomcov. Rozdielne nájomné zmluvy, rozdielne podmienky nájmu aj náklady na služby a energie.

  1. Mladí slobodní párik
    Po 3 mesiacoch platenia hypotéky a nákladov sa investorovi podarilo získať svojich prvých nájomcov. Muž so ženou, ktorí sa práve odsťahovali od rodičov. Spolu s depozitom sa do rezervného fondu hneď na začiatku nalialo 600 EUR. V byte sa zdržovali minimálne. Priemerné náklady boli vďaka tomu nižšie. Z dôvodu vyjednávania sa po roku o trošku znížil nájom. Bohužiaľ nečakane z rodinných dôvodov museli predčasne odísť. Teda bez vrátenia depozitu. Zároveň však investor bol nútený platiť náklady spojené s prenájmom 4 mesiace. Použil na to rezervný fond.
  2. Mladá rodina s dcérkou
    Na základe referencií sa do bytu nasťahovala mladá rodina aj s malou 6-mesačnou dcérkou. Dohodol sa nájom, spísala zmluva, zložil depozit. Po 2 rokoch bezproblémového platenia však chceli nájom ukončiť, alebo sa dohodnúť na odklade platieb. Dôvod bol dlhodobejšia PN otca. Predpoklad návratu do práce bol 6 mesiacov. Investor sa rozhodol to akceptovať, pričom sa následne s nájomcami dohodol na navýšení nájomného. Medzičasom uhrádzal náklady spojené z prenájmom z rezervného fondu. Ukázalo sa to ako dobré rozhodnutie, nakoľko nájomca po nastúpení do zamestnania začal opäť zodpovedne platiť. Nájom trval ešte ďalšie 4 roky. Rodina výrazne naplnila aj rezervný fond. Malý byt sa pri niekoľkoročnom užívaní so živým dieťaťom výraznejšie opotreboval
  3. Rodinný príslušník – brat
    Investor začal zvažovať predaj bytu. Keďže brat investora potreboval dočasne vyriešiť bývanie, dohodli sa ešte na roku prenajímania. Zložil len malý depozit. Nájomné si dohodli minimálne na základe jeho možností. Nájomné spolu s depozitom len tak tak pokrylo náklady spojené s ročným prenájmom.

Predaj nehnuteľnosti

Pred predajom bola nutná rekonštrukcia vo výške 2375 EUR. Výmena poškodenej podlahy, vymaľovanie celého bytu, nová vstavaná rúra do kuchyne a viaceré drobné opravy. Byt sa podarilo predať po 3 mesiacoch po ukončení posledného prenájmu. Náklady spojené s bytom medzičasom platil investor. Predajná cena bola 54400 EUR. Nárast ceny počas 10 rokov bol celkovo výborných 36%.

Celkové zhodnotenie – výnos?

Keďže predaj bol po 10 rokoch, nemusel už investor platiť daň zo ziskového predaja. Vďaka rastu cien na trhu s nehnuteľnosťami a zvýšenému dopytu sa byt podarilo predať rozdielom +14500 EUR. Aj po poslednej väčšej rekonštrukcii ostal v rezervnom fonde výborný prebytok +8930 EUR. Celkové získané prostriedky 23430 EUR je potrebné očistiť o nasledovné:

  • splátky na hypotéku, ktoré platil investor samostatne – 15772 EUR
  • platby za prvé 3 mesiace, kým ešte neboli nájomcovia a ani rezervný fond -585 EUR
  • dane, ktoré platil investor každý rok, z príjmov z prenájmu -2790 EUR

Výsledný čistý výnos je teda 4283 EUR.

Celkový výnos - sporenie nehnuteľnosť

Záverečné zhodnotenie

Pre ilustráciu. Podobný čistý výnos by ste získali, ak by ste 10 rokov sporili v banke cca 136 EUR mesačne na sporiaci účet s úrokom 5,55% p.a. – s mesačným pripisovaním úroku aj so zrážkou dane. Je však nepravdepodobné, že by ste niekde dlhodobo získali na bežnom sporiacom účte bez nejakých dodatočných podmienok taký úrok. A ešte počas 10 rokov.

V prípade podielových fondov je možné dosiahnuť na sporení takéto zhodnotenie a aj vyššie. Fondy, ktoré to však budú dosahovať, budú mať výraznú akciovú zložku. Ak by sme z takýchto fondov potrebovali vybrať v čase nepriaznivého hospodárskeho vývoja, tak by zhodnotenie bolo pravdepodobne nižšie. Nehnuteľnosť má obvykle nižšie prepady hodnoty aj vtedy, ak sa na finančných trhoch nedarí.

“Sporenie do nehnuteľnosti” je výborná alternatíva. Najmä, ak vyberiete vhodnú nehnuteľnosť, máte stabilný príjem a budete vytvárať rezervný fond, Aj tu ale platí, že netreba všetko vkladať na jednu kartu. V investičnom portfóliu by nemali byť prostriedky viazané len na jednom mieste. Často potrebujete na rôzne životné situácie reagovať promtne. Investícia viazaná v nehnuteľnosti sa nedokáže premeniť rýchlo na peniaze.