Hypotéka

Výška hypotéky v roku 2021 – kalkulačka neporadí

výška hypotéky v roku 2021

Podobné otázky chodia opakovane do našich finančných poradní. Akú vysokú hypotéku na výstavbu domu vieme získať? Koľko ešte banka požičia, ak už máme úver? Dá nám banka hypotéku, keď nemáme nič našetrené? Dostaneme hypotéku, keď ja som na materskej a máme s manželom 2 deti? Aká je maximálna výška hypotéky v roku 2021?

Týchto a mnoho podobných otázok, ktoré smerujú práve k získaniu hypotéky a k jej výške, dostávame najviac. A chápeme prečo. Tiež sa často sťažujete, že dostávate rôzne odpovede a to Vás zneisťuje? Ako teda dnes postupujú banky pri posudzovaní žiadosti o hypotéku? Nedokážeme jedným článkom odpovedať na všetko, ale pokúsime Vám viac ozrejmiť ako to funguje. V článku sa nebudeme zaoberať posudzovaním založenia nehnuteľnosti pre účely úveru – na to sa pozrieme v nejakom ďalšom článku. Prípadne si pozrite článok, kde sme hovorili o častých nástrách, ktoré zmarili založenie domu a získanie hypotéky. Vás ako žiadateľa o hypotéku, teda či ste vhodný adept na úver, si banka detailne preklepne.

V článku si uvedieme aj ilustračný príklad posúdenia klienta a výšky hypotéky.

Bonita, rating – človek ako číslo v štatistike

Takéto pojmy banka používa pri odhadnutí pravdepodobnosti, akí budeme úspešní pri DLHODOBOM splácaní úveru. Skrýva sa za tým posudzovanie mnohých ukazovateľov. Tie si banka overí a zistí zo všetkých možných dostupných zdrojov. Vek, vzdelanie, typ pracovného pomeru, pracovné odvetvie, dĺžka zamestnania, či už ste mali úver, koľko zarábate a veľa veľa ďalších údajov.

Tiež porovná zistené fakty s informáciami, ktoré ste uviedli v žiadosti. Každú odchýlku dôsledne preskúmajú nielen ľudia za počítačom, ale aj inteligentné algoritmy, ktoré čerpajú údaje z rôznych databáz. Ako je napr. databáza sociálnej poisťovne či úverový register, ktorý odhalí či už nejaký úver máte, alebo ste aj mali a či bol/je zodpovedne splácaný.

Výsledkom tohto skúmania je “ohodnotenie” – Vaše skóre. Podľa neho Vás banka zaradí do nejakej skupiny a podľa toho Vám dá ponuku. Výsledkom môže byť rovno aj zamietnutie. Alebo “riziková prirážka” v podobe drahšieho úveru. Či naopak pri skvelom skóre – najlepšia úroková sadzba, odpustenie poplatku či zvýšené šance aj na schválenie nadštandardných výnimiek.

Banka má aj pravidlá, ktoré musí dodržať

Aby sme vyššie uvedené dali na správnu mieru, tak je potrebné uviesť, že nie je to len v rukách banky. Národná banka Slovenska (NBS) v posledných rokoch zavádza opatrenia, aby znížila tempo úverovania obyvateľov. Medzi opatrenia, ktoré dnes najviac postihujú aká bude Vaša výška hypotéky v roku 2021 sú:

  • ukazovateľ celkovej zadlženosti k príjmu – DTI
  • ukazovateľ schopnosti spotrebiteľa splácať úver – DSTI

Tých pravidiel a opatrení je viac. Ale kombinácia týchto dvoch uvedených spolu so stanovením bonity, resp. ratingu klienta, najviac ovplyvňuje nielen výšku hypotéky, ale najmä možnosť dofinancovania prostriedkov, ktoré často chýbajú aj po schválení hypotéky. Hypotéky sa dnes totiž schvaľujú najčastejšie do 80% hodnoty nehnuteľnosti, ktorou je úver “krytý”. Je to práve dofinancovanie nad rámec hypotéky, ktoré bude aj v roku 2021 komplikovanejšie a to aj pre vysoké ceny nehnuteľností na realitnom trhu.

DTI – “maximálny úverový rámec”

Ukazovateľ celkovej zadlženosti k príjmu (DTI) má byť niečo ako “záchranná brzda”, ktorú potiahla NBS. Stanovuje akýsi “maximálny úverový limit”, nad ktorý by Vám banka už nemala požičať. Pričom by sa mali zohľadniť všetky Vaše úvery – nielen hypotéky. Ak teda už máte spotrebný úver či leasing, tak aj toto už spadá do tohto úverového limitu.

Väčšina klientov banky musí mať limit nastavený na 8-násobok svojich ročných príjmov.

DSTI – “povinná mesačná rezerva”

Ukazovateľ schopnosti spotrebiteľa splácať úver (DSTI) má zabrániť tomu, aby sa klient preúveroval z pohľadu mesačného zaťaženia rozpočtu. Ukladá teda banke, aby okrem zohľadnenia životného minima, pri každom posudzovaní žiadosti nechala aj určitú sumu, ktorá nesmie byť použitá na úverové splátky. 

Pre zjednodušenie si povedzme, že je to 40% z príjmu.

Príbeh jednej žiadosti o hypotéku

Bola raz jedna rodinka a v tej rodinke potrebovali kúpiť byt, aby mali kde bývať. 33 ročná mamička už bola na materskej dovolenke s 2-ročnou dcérkou a 6 ročným synom. Našťastie 36 ročný otec bol pracovitý a mal pekný 1200 eurový príjem. Obaja boli vysokoškolsky vzdelaní, mali v minulosti len jednu malú pôžičku na auto, ktorú zodpovedne splatili. Nič nenasvedčovalo tomu, že by si nemohli kúpiť dom, na ktorý si odložili už 15000 EUR. Dom stojí 145000 EUR a je to novostavba v peknej lokalite na menšom pozemku pri okresnom meste.

Banka, v ktorej žiadali o úver vyhodnotila túto rodinnú “idylku” nasledovne:

  • skóre klientaDOBRÉ (veru táto banka je prísna – ako každá) – rodina s 2 deťmi, vysokoškolsky vzdelaní, zamestnanie v poriadku, otec trvalý pracovný pomer v dobrom odvetví, žena na materskej, vek nad 25 rokov, dobrá úverová história, bývanie u rodičov, …
  • obmedzenie DTI – z pohľadu maximálneho úverového limitu si môžu požičať až 151000 EUR – tu nám to teda vyšlo a na základe tohto obmedzenia vieme zafinancovať cez úverové prostriedky viac, než je kúpna cena domu
  • obmedzenie v podobe DSTI – po zohľadnení POVINNEJ rezervy na splácanie, pričom sa zohľadňuje životné minimum na žiadateľa, spolužiadateľa a tiež na nezaopatrné deti, mesačné splátky hypotéky a tiež akýchkoľvek ďalších úverov (ak by potrebovali dofinancovať napr. spotrebným úverom chýbajúcu časť kúpnej ceny nad 80% hodnoty bytu) môžu byť spolu maximálne 605 EUR/mesačne. Tu ešte vstupuje do hry tzv. stress test, kedy sa do výpočtu neráta splátka hypotéky s aktuálnou úrokovou sadzbou, ale splátka so “stresovanou”, teda vyššou, úrokovou sadzbou. A to preto, aby sa zohľadnila výška rezervy aj v situácii, ak by sadzba na hypotéke v budúcnosti bola vyššia.
  • hypotéka schválená – hypotéku banka schválila do 80% z kúpnej ceny domu, teda 116000 EUR, pričom naši klienti dostali symbolickú sadzbu 1% so splátkou 373 EUR na 30 rokov (v rámci ich úverového zaťaženia, ak by si chceli ešte dofinancovať nejaké peniaze úverom, tak banky musia kvôli opatreniam NBS rátať splátku 489EUR, ktorá bude ako úverové zaťaženie v rámci DSTI).
  • aj po použití vlastných zdrojov 15000 EUR im ešte chýba 14000 EUR na kúpu (a to ešte neriešime zariadenie domu – tvárme sa, že naši ilustrační rodičia nábytok a vybavenie majú svoje)
  • ako dofinancovať chýbajúcich 14000 –  musí platiť to, že maximálna splátka takéhoto úveru nesmie byť v ich prípade viac než 116 EUR. Výpočet: 605EUR-489EUR(stresovaná splátka 373EUR) =116EUR. A to je aj pri naozaj dobrej ponuke spotrebného úveru (napr. so sadzbou 3,9%), pri 8 ročnej maximálnej splatnosti týchto úverov, zádrhel. Pôžičku ku hypotéke schválili našim rodičom na dofinancovanie len 9500 EUR. 
  • Náš prípad môže skončiť šťastným koncom – napr. sa im namiesto dofinancovania pôžičkou v banke podarí získať úver cez stavebnú sporiteľňu (nie tak výhodný, ale s dlhšou splatnosťou), alebo možno pomôžu starí rodičia, ktorí vytiahnu niečo z “ponožky”. 

Ak poznáme pravidlá, prečo hypotekárna  kalkulačka nepomôže?

Každá banka má svoj komplikovaný vzorec pre posúdenie bonitu a stanovenie skóre klientov. V niektorých bankách sú prísnejšie posudzovaní mladší klienti, v niektorých bankách môžu mať niektoré povolania rizikovú prirážku, alebo sa jednoducho chcú viac zameriavať na iných klientov. Vstupuje do toho teda aj obchodná politika.

V určitom ohľade Vám môžu pomôcť služby dobrého finančného sprostredkovateľa, hypotekárneho špecialistu či finančného poradcu. Na základe ich skúseností (riešia s klientami desiatky až stovky žiadostí) a profesionálnych zdrojov (priamo od bánk a finančných inštitúcií, s ktorými spolupracujú) môžete získať lepšiu predstavu o možnostiach a reálnej výške hypotéky. Každý prípad môže byť však iný, resp. posudzovaný z pohľadu každej banky rozdielne. 

Využite detailnejšiu konzultáciu, kde Vám môže aj náš tím pomôcť vybrať vhodné riešenie a urobiť analýzu a kalkuláciu, aká je maximálna výška hypotéky v roku 2021 u Vás. Alebo ešte dôležitejšie, či je možnosť dofinancovať kúpu bytu či stavbu domu nad 80% kúpnej ceny (80% hodnoty nehnuteľnosti).