Hypotéka

Hypotéka na stavbu domu? Alebo radšej dom kúpiť?

Hypotéka na stavbu domu

Na začiatku je len tá myšlienka, že chcete bývať v dome. Vlastný dom si však dnes nekúpi v hotovosti asi nikto. Ľudia dnes chcú využívať lacné hypotéky. Väčšina z nás ani nemá inú možnosť, ak chce mať vlastné bývanie. Je však rozdiel v rozhodnutí, či bude hypotéka na stavbu domu alebo na jeho kúpu? Je totiž pravda, že pravidlá financovania výstavby sú komplikovanejšie. Ak všetko urobíte správne, môže to byť však lepšia možnosť.

Hotový dom, len sa nasťahovať

Kúpa domu, sa od kúpy bytu líši minimálne. Teda z pohľadu banky a financovania. Ak odhliadneme od tej časti, kde banka skúma Vás ako žiadateľa o úver (koľko zarábate, kde pracujete, či ste v minulosti platili úvery načas…) a zameriame sa na časť, ktorá sa týka nehnuteľnosti. Pri postavenom rodinnom dome, ktorý je takto aj pomenovaný priamo na liste vlastníctva, sa vychádza jednoducho zo znaleckého posudku. Tam je znalcom vyčíslená hodnota Vašej vysnívanej nehnuteľnosti. Ak to zjednodušíme (zovšeobecníme či okrešeme na “kosť”), tak Vám banka na hypotéku požičia spravidla 80% z hodnoty domu.

No môže sa stať, že prihliadne aj ku kúpnej cene a požičia len 80% z kúpnej ceny (tá môže byť aj nižšia ako hodnota domu). Zväčša sa vychádza z tej nižšej hodnoty (buď zo znaleckého posudku alebo z kúpnej ceny). Keď hľadáme vhodnú hypotéku s našimi klientami, tak toto je jedna z vecí, ktorú sa snažíme rozumne vyriešiť.

A čo tie chýbajúce peniaze?

Vychádzajme z toho, že väčšina získa 80% z hodnoty domu, resp. z kúpnej ceny. Pri tomto uvedomení väčšina z nás bude musieť riešiť ešte 20% peňazí, ktoré chýbajú. Ak ich nemáme na účte, alebo nám nevie s tým pomôcť napr. rodina, bude si treba ešte čosi požičať. A to veru dnes nie je také ružové. Môže sa nám to pri ďalšom úvere (aj pre povinné obmedzenia Národnej banky Slovenska) skomplikovať.

Hypotéka na stavbu domu má svoje pravidlá

A to sa zatiaľ ani nebavíme o pravidlách samotnej výstavby. Článok je predsa na finančnej poradni, takže si to zase zjednodušíme (napr. o výber technológie stavby). Ale z pohľadu hypotéky nebudeme nerealistický – mnoho ľudí, čo chce stavať dom cez hypotéku, nevlastní žiaden pozemok. Musíme si ho teda kúpiť. A to je ten hlavný oriešok. Hypotéka ako finančný produkt, nie je vo väčšine bánk pripravená tak, aby tento proces umožnila v jednom kroku. 

Tu je to komplikovanejšie ako pri “jednoduchej” kúpe postaveného domu. 

Možností riešenia je viac. Najlepšie by bolo, ak by sme mali pre banku niečo ďalšie na založenie – napr. rodičovský dom (aj v potrebnej hodnote). Ten by sme dočasne banke ponúkli ako zábezpeku, ona by nám požičala ideálne všetky peniaze cez hypotéku, za čo by sme si kúpili pozemok, vyriešili celú stavbu domu a po kolaudácii domu (teda úradnom “pokrstení” stavby), rodičovský dom odbremeníme a dáme banke do zábezpeky náš nový dom. Asi tušíte, že takto šťastlivo to nevie urobiť každý.

Často sa riešia úvery aspoň dva

V praxi zaváži dobré naplánovanie celého procesu a aj výber vhodnej banky. Nie sú dobré a zlé banky. Sú len vhodnejšie a menej vhodné riešenia pri tom Vašom konkrétnom prípade. Pri výstavbe domu, to často ani nie je o výbere banky z pohľadu najnižšej sadzby. Stavbu potrebujete hlavne úspešne a vo Vašom reálnom rozpočte postaviť. 

V prípadoch, kedy ešte treba aj kúpiť pozemok, sa v praxi často riešia minimálne dva úvery. Ak aj máte hotovosť, tak nie je totiž úplne ideálne minúť všetky peniaze na kúpu pozemku. Teda v prípade, ak ste sa rozhodli nielen kúpiť pozemok, ale hlavne na ňom aj ten dom postaviť teraz (v blízkom období) a nie až keď si zas nasporíte ďalšie peniaze. Veď dobre viete, že nasporiť si desaťtisíce eur nie je otázka týždňov, ale rokov. A sú aj prípady, že ani nie sú nasporené potrebné desaťtisíce. Tiež pozemky sú stále drahšie.

Po kúpe pozemku musí ostať nejaká finančná rezerva. Inak totiž nemôžete postaviť pri dnešných podmienkach bánk svoj dom.

Vie to veľmi pomôcť, keď sa napr. môže dočasne použiť ako zábezpeka napr. dom rodičov alebo byt brata. Ak nie je žiadna ďalšia nehnuteľnosť okrem Vami vybraného pozemku, ktorú môžete banke ponúknuť, tak je často potrebné požičať si aj inak ako cez hypotéku. Za tie úverové prostriedky (môže to byť kombinácia hypotéky a iného úveru,ak nechcete/nemôžete použiť vlastné peniaze) kúpite pozemok. No najmä musí po kúpe pozemku aj niečo ostať! Inak totiž nemôžete postaviť pri dnešných podmienkach bánk svoj dom.

Kúpa pozemku je len medzikrok

Banka Vám síce požičala už na kúpu pozemku, ale so stavbou domu to bude opäť oriešok. Pri murovanom dome sa dá využiť od banky hypotéka, až keď postavíte obvodové múry do cca 1m (asi po okná). Vtedy totiž geodet dokáže zamerať Vašu stavbu a dá sa urobiť znalecký posudok. Znalec v súlade s Vašim projektom domu stanoví súčasnú hodnotu postaveného celku (pozemok, základy, rozostavaná stavba) a určí rozostavanosť domu. 

Až na základe znaleckého posudku a posúdenia projektovej dokumentácie spolu so súčasnou rozostavanosťou od znalca, si každá banka sama určí odhadovanú budúcu hodnotu domu. A až potom sa dozviete, akú vysokú poskytne hypotéku. Tu je dôležité, že každá banka môže mať na Váš projekt a rozostavanú stavbu “iný názor”. 

Tu ste asi postrehli, že preto treba mať peniaze navyše. Ak chcete riešiť najmä financovanie cez hypotéku a nie ďalší menej výhodný úver. Je dobré, ak teda po kúpe pozemku ešte ostanú peniaze na začiatok stavby. Rozoberáme tu financovanie murovaného domu. Pri montovaných domoch postupujú banky opäť inak. Aby sme to moc nekomplikovali, tak si môžete pozrieť náš samostatný článok o stavbe montovaného domu bez nasporenej hotovosti.

Keď z rezervných peňazí dostaneme stavbu do potrebnej rozostavanosti a znalec vyhotoví znalecký posudok, konečne môžeme dostať hypotéku na stavbu domu. Aby toho nebolo málo, tak ju budeme dostávať po častiach (v tranžiach). Banka vždy posúdi každú etapu výstavby a či je v súlade s predloženým projektom. Peniaze teda vypláca z hypotéky postupne. Zvyčajne posledných 10% si ešte necháva v zálohe na finálnu kontrolu, či je stavba domu v poriadku. Poslednú tranžu peňazí banka odošle, až keď je stavba dokončená v súlade so schválenou hypotekárnou zmluvou (nemusí byť dom úplne dokončený, avšak každá banka má svoje pravidlá, do akého štádia musí byť dom minimálne hotový). 

Hypotéka na stavbu je lepšia?

Uff. Super, ak ste dočítali až sem. Ale toto je realita. Bez prikrášľovania. Asi sa pýtate, prečo sme na začiatku spomenuli, že hypotéka na stavbu domu môže byť lepšia možnosť. Aj keď rozhodne nie je jednoduchšia či administratívne menej náročná.

V závere ponúkame odporúčania a skutočnosti, ktoré sú na základe praxe reálne:

  • Môže sa Vám podariť pri správnom zosúladení projektu a financovania, že v závere Vám zostane len samotná hypotéka, alebo menší dodatočný úver než pri kúpe domu. Celý proces a projekt viete ovplyvniť do väčšej miery ako pri už postavenej nehnuteľnosti.
  • Pri kúpe hotového domu sa to vyplatením kúpnej ceny nekončí. Tiež sa v dnešných developerských projektoch predávajú hotové domy drahšie. Alebo za podobnú cenu len v stave holodomu alebo v “oklieštenom” štandarde. 
  • Práve hotové novostavby domov pripravené hneď k nasťahovaniu sú dnes často výrazne drahšie ako samotná realizácia a stavba vlastného domu (platí najmä pri montovaných domoch, avšak aj šikovné riešenie murovaného domu nemusí byť finančne náročnejšou možnosťou).
  • Kúpa starého domu môže byť ešte celkom fajn. Avšak vyžaduje si to ešte o niečo väčšiu mieru obozretnosti, aby ste pri požadovanej kvalite bývania nemuseli vynaložiť výrazne viac finančných prostriedkov (než pri kúpe novostavby či postavení vlastného domu).
  • Aj realizátori montovaných domov sa prispôsobili veľmi dobre situácii na trhu a problematickému financovaniu hypotékou oproti murovaným domom. Tiež banky sa začínajú viac situáciou zaoberať a sú ochotné urobiť ústupky. Pritom montované domy sa dajú zrealizovať do pár mesiacov cez vybavenie hypotéky až po nasťahovanie.
  • Cesta bez nasporenej rezervy vlastných peňazí je pri výstavbe dosť tŕnistá a vedie obvykle cez viaceré úvery. Tie si však môžete v určitej fáze spojiť, aby ste mali len jednu hypotéku, prípadne ešte jeden doplnkový úver. Podobne ako pri kúpe domu.
  • V závere… Oproti kupovanému domu si pri výstavbe vlastného domu skutočne môžete splniť sny. Mať tak vlastné bývanie naozaj podľa Vašich predstáv. A to pri podobnom úverovom zaťažení ako pri kúpe hotového domu.