Hypotéka

Kúpiť rekreačnú chalupu na hypotéku má svoje pravidlá

chalupu na hypotéku

Vysoké ceny nehnuteľností nútia mladých ľudí hľadať rôzne alternatívy. Ceny nájmov sú v niektorých lokalitách viac zaťažujúce ako požičať si na vlastné bývanie. Niektoré rekreačné nehnuteľnosti majú ešte veľmi priaznivé ceny. Pri hľadaním bývania padne často aj na možnosť kúpiť chatu či chalupu na hypotéku. Prípadne inú nehnuteľnosť rekreačného charakteru. Má to však svoje špecifiká a obmedzenia. 

Možnosť, kde bývať

Bývanie je nielen o preferenciách, ale v mnohých prípadoch aj o reálnych možnostiach. 2 najčastejšie prípady, ktoré by mali stáť oproti rozhodnutiu vlastného bývania, sú: bývanie u rodičov a prenájom.

Prenájom

V mnohých mestách chýba ponuka bytov na prenájom. Ceny nájmov sú často veľmi vysoké. Mladá rodina s deťmi je v prípade nájmu vystavená riziku, že po skončení aktuálnej nájomnej zmluvy, budú musieť hľadať inde. Legislatíva upravuje aj tzv. krátkodobý nájom, ktorý dáva prenajímateľovi väčšiu istotu a možnosti a preto sa v praxi viac a viac využíva.

U rodičov

Bývať u rodičov? Ak sú v poriadku rodinné vzťahy a je dostatočný priestor vo veľkom viacgeneračnom dome, tak prečo nie. Zdieľané náklady na bývanie by mali byť najvýhodnejšie. V mnohých prípadoch to však možné nie je. Ak mám ďalších súrodencov a vyrastali sme v 3-izbovom byte, tak to je niekedy obtiažne. Inokedy rozhodnú o potrebe presťahovať sa pracovné či vzťahové dôvody.

Idea je platiť menej alebo mať možnosť bývať

Rekreačná nehnuteľnosť môže mať všetky potrebné atribúty pre dobré trvalé bývanie. Tiež každý máme iné preferencie na komfort. Dnes nie je však problém nájsť chalupy, ktoré majú vyriešenú celoročnú dostupnosť vody, elektriku a príjazdovú cestu. Čiže základ pre bezproblémové bývanie či dochádzanie do práce.

Rekreačnú chalupu na hypotéku?

V bankách si môžete zobrať hypotéku a ručiť aj rekreačnou chalupou či chatou. Najvýraznejším obmedzením však je, že na väčšinu týchto nehnuteľností dostanete len 8 ročnú splatnosť. Aj keď teda úroky sú nízke a hypotéka stále výhodná, krátka splatnosť má dopad na výrazne vyššiu splátku. 

Splatnosť upravuje legislatíva a v súvislosti na dotazy, ktoré sme dostali, nie je jednoduché to “obísť. Za určitých podmienok je možná splatnosť aj na 30 rokov, avšak musí sa jednať o preukázateľne celoročne obývateľné nehnuteľnosti. Často k tomu vyžadujú banky potvrdenie z obce, ktoré sa za určitých podmienok dá získať. Dôležité je aj celkové posúdenie nehnuteľnosti bankou na základe znaleckého posudku. Najviac zaváži lokalita, prístupová cesta a dostupné siete (najmä voda a elektrika).

Dnes na domy dostanete hypotéku (pri dostačujúcich príjmoch) štandardne 80% z hodnoty nehnuteľnosti, resp. z kúpnej ceny… Pri rekreačných nehnuteľnostiach sa to pohybuje v závislosti od banky a konkrétneho prípadu medzi 50% – 80% hodnoty. Pričom 80% nie je úplný štandard a väčšina hypoték sa hýbe v rozmedzí 70% – 80% z hodnoty rekreačnej nehnuteľnosti.

Príklad z praxe

Mladá rodina (s dieťaťom na ceste za 7 mesiacov) zvažovala výstavbu domu na Kysuciach. Mladí manželia pochádzali obaja z domov a nevedeli si predstaviť, že by žili s deťmi v uzatvorenom malom byte. Ujasnili si to počas spoločného bývania v prenájme v meste. Ich finančné možnosti však smerovali skôr ku kúpe bytu. Aj keď mali odložených 11000 EUR, tak pri výstavbe domu by museli kúpiť aj pozemok a aj keď manžel bol veľmi zručný, nedokázal by časovo a tiež odborne pokryť výstavbu domu. Lokalita Kysúc však ponúkala mnohé nehnuteľnosti skôr rekreačného charakteru, ktorých cena sa pohybovala často na úrovni 3-izbového bytu.

Kúpa chalupy so šopou

Zvažovali a rozhodli sa vyriešiť bývanie ešte pred materskou, kým obaja ešte pracovali… Jednalo sa o 60 ročnú murovanú chalupu, do ktorej sa presťahoval starší pár na dôchodok a “pán domáci” jej venoval posledných 10 rokov veľkú starostlivosť. Múry boli zdravé, strecha mala nový šindel a celkovo sa jednalo a pekne rekonštruovanú 3-izbovú chalupu. Bola pripojená na obecnú vodu (tiež mala vlastnú studňu) a elektrinu. Keďže pán zomrel, pani sa rozhodla presťahovať k deťom a chalupa bola na predaj.

Chalupa sa nachádzala 10 km od ich súčasného prenájmu. Obaja dochádzali do práce doteraz autom. Manžel by to mal ešte o niečo bližšie a manželka zas o pár kilometrov ďalej. Dostupnosť do centra obce s dobrou občianskou vybavenosťou bola 3 min autom, autobusová zastávka 100 m ďalej po obecnej ceste. Dostupnosť bola pre nich v poriadku. Chalupa bola 30m od celoročne udržiavanej obecnej cesty, pričom týchto 30m bola panelová cesta až k 500m2 záhrade. Chalupa umožňovala nasťahovanie a celoročné užívanie nehnuteľnosti bez potreby zásadných rekonštrukcií.

Dohodli sa na rýchlom jednaní a po obojstrannej dohode bola kúpna cena stanovená na 69000 EUR. Len pre porovnanie – 3izbové byty sa pohybovali v čiastke okolo 75000 – 80000 EUR. Pre banky sa však jednalo o rekreačnú nehnuteľnosť – bolo to síce veľmi blízko obce, ale na kraji chatárskej oblasti. Viaceré banky boli ochotné poskytnúť hypotéku na túto nehnuteľnosť, ale len za podmienky 8 ročnej splatnosti úveru. V jednej banke sa podaril “malý zázrak” a po posúdení znaleckého posudku spolu s potvrdením od obce o celoročnej obývateľnosti nehnuteľnosti, banka akceptovala nehnuteľnosť a poskytla po posúdení výnimky hypotéku na 70% hodnoty so splatnosťou na 30 rokov. 10000 EUR sa podarilo ešte požičať z banky ako bezúčelový úver.

Porovnanie, čo zvažovali naši mladomanželia

sumy v EURKúpa bytuSplátka EURStavba menšieho drevodomu a kúpa pozemku 600m2Splátka domu EURKúpa chalupy s pozemkom 500m2Splátka
Kúpna cena/výstavba75000 224,84 – 250,63120000400,56 – 487,4369000286
Hypotéka 30r60000198,2696000317,2248300159,60
Vlastné zdroje110001100011000
Dofinancovanie spotrebným úverom 8r400052,3713000 170,219700127
Alternatívne dofinancovanie úverom stavebnej sporiteľne na 20r400026,58 13000 83,34bez možnosti

Tabuľka ukazuje reálne porovnanie možností konkrétnych klientov v danom čase, ktoré sa zvažovali. Sadzby, možné dofinancovanie a konkrétne čiastky budú u každého individuálne.

Odporúčanie

  • poraďte sa a overte si alternatívy financovania – rekreačné nehnuteľnosti majú svoje špecifiká
  • lokalita, prístupová cesta a inžinierske siete – toto sú 3 veľmi dôležité parametre rekračnej nehnuteľnosti, ktoré často rozhodnú o možnosti hypotéky, resp. jej obmedzeniach
  • vlastná rezerva Vám výrazne pomôže – ak sa aj podarí vybaviť hypotéku, môže to ešte zlyhať na potrebe dofinancovania ďalším úverom, budovanie rezervy bude do budúcna viac a viac rozhodovať, či môžete nehnuteľnosť reálne aj vlastniť
  • zvážte aj špecifiká bývania v rekreačnej nehnuteľnosti – napr. dostupnosť v zime a zamŕzajúci prívod vody v rekreačných oblastiach, dochádzanie do školy a vyžitie detí, občianska vybavenosť v blízkosti,…