Hypotéka

Akú veľkú hypotéku si môžeme zobrať?

V posledných rokoch sa snaží Národná banka Slovenska rôznymi opatreniami spomaliť úverovanie. Trend v rámci Európy nie je lichotivý. Celoslovenský pohľad však nevyrieši Vaše bývanie. Aké sú teda dnes obmedzenia a akú vysokú hypotéku si môžete zobrať?

Možno sa vopred najskôr zamyslite, akú veľkú hypotéku si môžete dovoliť. Bývanie je veľmi dôležité, avšak nemalo by byť na úkor ďalších rodinných potrieb. V tomto vnímaní je dobré, že určité obmedzenia sú a rozhodnutie nie je len na obchodnej politike banky. Aj keď úver banka môže aj zamietnuť, z pohľadu podnikateľského subjektu, hľadá cestu ako Vám úver poskytnúť. Dnes je legislatíva často v mnohých ohľadoch prísnejšia ako nároky bánk.

Platí, že v každej banke môže byť Vaša bonita rozdielna.

Žiadosť o úver sa posudzuje podrobne. Banka preskúma Vašu bonitu. Môžete sa stretnúť aj so slovom rating. Individuálne, a veľmi dôsledne, preverí schopnosť splácať úver. Vzdelanie, príjmy, druh pracovného pomeru či podnikania, vek, rodinný stav, deti, zadlženosť, záznamy v úverovom registri a mnohé iné parametre. Platí, že v každej banke môže byť Vaša bonita rozdielna. Často vychádza aj z obchodných preferencií a tie sa môžu líšiť.

Než začnete hľadať nehnuteľnosť alebo plánovať výstavbu, preverte si možnosti vo svojej banke. Nezabudnite tiež zmapovať konkurenciu. Úroková sadzba by nemala byť jediná rozhodujúca. Čo vstupné poplatky? Preplatí Vám banka kataster? Koľko budú stáť ostatné služby – bežný účet, poistenie, preplatenie poplatkov za kataster,… Úver môžete riešiť priamo s bankou, prípadne využiť nezávislého finančného odborníka. V oboch prípadoch porovnajte alternatívy a zohľadnite pozitívne referencie.

Pre prípad, že by sa v budúcnosti úroková sadzba zvýšila, výpočet musí podstúpiť stress test. Finálna výška hypotéky bude taká, akoby ste si brali úver pri úroku “aktuálna sadzba + 2%”.

Koľko si to teda môžem nakoniec dovoliť? Odhad je bez posúdenia bonity veľmi informatívny. Aj v tom najjednoduchšom prípade je dôležité zohľadniť nasledovné:

  • Celkový úverový limit (súčet všetkých úverov dokopy) musí byť maximálne 8-násobok ročného príjmu.
  • Príjem použiteľný na splácanie sa musí očistiť o výdavky na existujúce úvery, nezaopatrené deti a legislatívnu rezervu.
  • Vek – maximálna hranica konečnej splatnosti je obvykle do 70 rokov.
  • Úver musí podstúpiť stress test – teda finálna výška hypotéky bude taká, akoby ste si brali úver pri “aktuálnej sadzbe + 2%” – pre prípad, že by sa v budúcnosti sadzba zvýšila

Príklady:

35 ročný slobodný žiadateľ s dobrým zamestnaním s príjmom 1000 EUR, bez iných úverov, bez detí si pri hypotekárnej sadzbe 1% môže zobrať maximálne 96000 EUR hypotéku.

45 roční žiadatelia so spoločným príjmom 1400 EUR s 1 vyživovaným dieťaťom majú úver 13000 EUR so splátkou 150 EUR, ktorý si brali na auta. Môžu si cez hypotéku zobrať maximálne 99000 EUR pri hypotekárnej sadzbe 1%.

Na trhu je ešte možnosť využiť hypotekárny certifikát, na ktorý nepotrebujete špecifikovať konkrétnu nehnuteľnosť. Certifikát pomôže bez ťažkého odhadovania určiť úverový limit s akým môžete rátať. Nezabúdajte však, že úver bude ešte podliehať posúdeniu nehnuteľnosti. Obvykle nemôže presiahnuť 80% kúpnej ceny či hodnoty nehnuteľnosti.

Záverečné odporúčanie

Porovnávajte. Poraďte sa. Nebojte sa zadať aj žiadosti o hypotéku súbežne. Nenechajte sa odradiť výpočtami. Finančný poradca Vám pomôže urobiť analýzu a navrhne možnosti riešenia. Ak nájdete vhodnú nehnuteľnosť, kde si viete predstaviť život s rodinou, zabojujte! Vždy je možné v banke riešiť aj výnimky. Aj legislatíva umožňuje individuálne posúdenie a banka má určité množstvo výnimiek, ktoré môže klientom udeliť aj nad rámec legislatívnych obmedzení.