Hypotéka

Aké sú povinné poistenia pri hypotéke?

Poistenia pri hypotéke

Téma poistenia pri hypotéke Vás určite neobíde pri vybavovaní v banke. Môže ich banka povinne vyžadovať? Čo ak počas životnosti hypotéky potrebujete upraviť poistenie, ktoré máte priamo spojené so svojou úverovou zmluvou?

Poistenie a hypotéka

Tieto poistenia pri hypotéke úzko súvisia:

Poistenie schopnosti splácať úver

Často sa v bankách nazýva zjednodušene len poistenie úveru. Cieľom banky je, aby v prípade tých najhorších udalostí (hlavne smrť, invalidita, či dlhodobá PN), bol úver splácaný, resp. vysporiadaná dlžná čiastka. 

Poistenie založenej nehnuteľnosti

Poistenie nehnuteľnosti je pre poskytnutie hypotéky, resp. čerpanie finančných prostriedkov zo schváleného úveru, kľúčové. Poistením nehnuteľnosti chránite svoj majetok, pri hypotéke však pre banku znamená záruku v prípade nepredvídateľného znehodnotenia založenej nehnuteľnosti. Ak by dom, ktorým zabezpečujete hypotéku, bol napr. úplne zničený požiarom, banka dostane z poistky peniaze vo výške nesplatenej časti úveru.

Poistenie domácnosti

Poistenie domácnosti, teda zjednodušene vnútra nehnuteľnosti, je “ruka v ruke” riešené spoločne s poistením nehnuteľnosti. Zároveň niektoré vstavané súčasti (nábytok na mieru, či kuchynská linka so spotrebičmi) vytvárajú hodnotu nehnuteľnosti, od ktorej sa odvíja výška poskytnutého úveru. 

Povinne či dobrovoľne?

Tu začína hra na slovíčka, kedy je klient často niekam smerovaný. Sú vyššie uvedené poistenia povinné? 

V podstate hlavne v prípade poistenia nehnuteľnosti banka naozaj neposkytne prostriedky zo schváleného úveru skôr, kým klient nepreukáže, že je zábezpeka ochránená poistením nehnuteľnosti. Niektoré banky, občas v prípade bytov, akceptujú len poistenie domácnosti, avšak je to v menšej miere, či pri menších úveroch. 

Najčastejšie sú nepovinné práve poistenie domácnosti a samotné poistenie úveru (schopnosti splácať hypotéku). Zároveň však platí, že ak aj banka vyžaduje poistenie, je možné si ho uzatvoriť nielen v rámci úverovej zmluvy, ale aj samostatne (v banke alebo v poisťovni).

Každé poistenie kryje v prípade hypotéky niečo veľmi dôležité. Je správne, ak máme určitým spôsobom chránený pri zadlžovaní:

  1. príjem, ktorého strata výrazne komplikuje splácanie
  2. majetok, ktorý nadobúdame za cenu úveru, by bola škoda nechať znehodnotiť alebo ho stratiť

Aj situácia s pandémiou ukázala, že rezervy nemáme v dostatočnej výške. Preto je rozumné zaoberať sa pri hypotekárnych úveroch (presahujú aj 100000 EUR) ochranou príjmu a majetku.

Banka alebo poisťovňa?

Zároveň platí, že aj keď banka požaduje poistenie nehnuteľnosti ako povinnú podmienku získania hypotéky, je možné to riešiť rôznymi alternatívami na trhu. 

V tejto chvíli v žiadnom prípade netvrdím, že je vždy najvýhodnejšie riešiť poistenie v poisťovni a v banke len úver. Odporúčame vždy ponuky porovnávať – nielen v rámci ceny, ale hlavne v rámci obsahu a kvality poistenia. 

Niekedy banky, v prípade využitia zmluvných pripoistení v rámci hypotekárnej zmluvy, poskytujú rôzne benefity navyše. Dokonca aj zľavy z úrokovej sadzby, čo sa prejaví na nižšej splátke.

Zmeny a poplatky

Ako sa bude správať napr. zmluvné poistenie nehnuteľnosti počas 30 rokov? Budete ho môcť flexibilne upraviť? Aké sú pri týchto zmenách poplatky? Totiž niektoré banky si účtujú napr. aj 200 EUR, ak sa rozhodnete, že pôvodné poistenie nehnuteľnosti, ktoré máte v hypotekárnej zmluve už nechcete a chcete ho zmeniť za obdobné poistenie na trhu.

Aj prípadnú potrebu flexibility pri úvere na 20 – 30 rokov, čo je bežná doba pri hypotékach, je dobré zvážiť.

Pozor na prehlásenia a výšku poistných plnení

Odporúčame spozornieť, ak niekde v zmluve je odstavec, ktorý začína slovom PREHLASUJEM. Často je to text, ktorý sa týka napr. zdravotného stavu. Obvykle sa tam prehlasuje, že ste v podstate zdravý. Čo mnohokrát nie je 100%-tná pravda. Je dobré, ak pri vstupe do poistenia je zohľadnený Váš reálny zdravotný stav. Ušetrených pár EUR nestojí za to, aby Vám bolo následne odmietnuté poistné plnenie. 

…platí, že ak aj banka vyžaduje poistenie, je možné si ho uzatvoriť nielen v rámci úverovej zmluvy, ale aj samostatne (v banke alebo v poisťovni)…

Naozaj odporúčame zvážiť aj to, ako flexibilne viete poistenia, resp. poistné sumy/limity, upravovať. Napr. byt, ktorý sa kupoval pred 10 rokmi, má dnes výrazne vyššiu cenu. Ak by došlo k tomu najhoršiemu a byt by zničil napr. požiar – dáva Vám zmysel, aby bola len vyplatená zostatková časť úveru (napr. cena o 30% nižšia ako je dnešná reálna hodnota)? Banka možno dostane dlžné peniaze… Ale čo Vy?!?

Odporúčania

  • vždy porovnajte poistenia v rámci banky s obdobnými poisteniami priamo z poisťovní
  • v rámci výšky splátok, porovnávajte celkovú splátku aj s pripoisteniami (samozrejme aj so zohľadnením obsahu a rozsahu poistenia či zľavy, ktorú by Vám banka poskytla)
  • poraďte sa s odborníkom, na ktorého sú dobré referencie a klient je u neho na prvom mieste
  • zohľadnite pri úveroch nad 10 rokov aj flexibilitu zmeny poistenia, či aspoň poistných limitov
  • poistenie by malo chrániť hlavne Vás a Váš majetok, nielen nesplatenú výšku úveru pre banku
  • aj poistenia pri hypotéke prepájajte s vytváraním rezervy – dobrá rezerva je poistkou sama o sebe