Hypotéka

Hypotéka pre podnikateľa nielen počas pandémie

Hypotéka pre podnikateľa

Počas pandémie sa výrazne zmenili podmienky, ak sa v banke posudzuje hypotéka pre podnikateľa. Rozdiely v posudzovaní medzi bankami sa ešte viac prehĺbili. Najmä počas prvej vlny koronavírusu mnohí podnikatelia, ktorí plánovali financovať svoje rozostavané domy s hypotékou, dostali z bánk negatívne odpovede. Niektorí dokonca museli odložiť dostavby svojich domov. Banka im znížila výšku úverov či vo viacerých prípadoch úver zamietla. Naďalej je v bankách hypotéka pre podnikateľa individuálne posudzovaná.

Niektoré sektory trpia väčšmi, než iné

Naďalej sa pri posudzovaní v bankách prísne posudzujú rizikové sektory (najviac zasiahnuté pandémiou). Tiež podnikanie, preukázateľne spojené so zahraničím, považujú niektoré banky za viac rizikové. Dnes už podnikatelia v gastre alebo cestovnom ruchu vedia, že aj keď majú to šťastie a ich podnik aj počas pandémie prežíva vďaka ich energii a vynaliezavosti, tak banka považuje tieto sektory za mimoriadne rizikové. Veľmi prísne posudzuje povahu a zdroj tržieb, čo sa zohľadňuje aj v rizikovej prirážke, ktorú banky uplatňujú aj v nižšom objeme poskytnutých úverových prostriedkov. Táto situácia sa určite nárazovo nezlepší ani po skončení núdzového stavu. Najmä pri využívaní hypotéky pre účely financovania ich vlastného (osobného/súkromného) bývania či iných účelov ako fyzickej osoby.

Matematické vzorce pri posudzovaní príjmov doplnili ďalšie kritériá

Aj pre obmedzenia Národnej banky Slovenska sa stanovuje mesačný príjem podnikateľa. Banky najčastejšie využívajú aj dnes nasledovné výpočty, pri stanovení mesačného príjmu podnikateľa:

  • (základ dane – daň)/12 – toto sa často využíva u živnostníka, paušálne výdavky sú pri tomto spôsobe obvykle problematické
  • (%-tá z ročného obratu podnikateľa , resp. firmy)/12 – pričom %-tá, ktoré banka akceptuje, sú medzi bankami rôzne – obvykle 10% – 40%
  • (vyplatený zisk, dividendy)/12

Individuálne sa dá zohľadniť príjem, ktorý sa dá oficiálne zdokladovať a preukázateľne súvisí z podnikateľskou činnosťou. Niektoré kombinácie príjmov sú tiež možné.

Ďalšie faktory, ktoré ovplyvňujú poskytnutie hypotéky pre podnikateľa

  • Sektor podnikania – vyššie sme si povedali, ktoré sektory sú najviac negatívne postihnuté
  • Dĺžka podnikania – mnohé banky porovnávajú posledné 2 daňové obdobia (ucelené daňové roky)
  • Vývoj tržieb – skúma sa aj na základe výpisov z účtu (banka si vyžiada najmä tie najaktuálnejšie výpisy – ako sa firme darí aj v aktuálnom daňovom/účtovnom období)
  • Hospodársky výsledok – najmä za rok 2020
  • Plnenie daňových povinností – kladné daňové priznanie alebo tiež splnenie povinností načas (bez odkladov) sú pozitívne posudzované
  • Jediný majiteľ firmy či významný spoločník –  pri niektorých akceptovaných príjmoch je lepšie, ak je vlastníctvo firmy v rukách jednotlivca (manželov), než viacerých ľudí
  • Príjmy dlhodobého charakteru – ak na účtoch podnikateľa sú preukázateľne príjmy plynúce z dlhodobých obchodných partnerstiev s etablovanými spoločnosťami, môže to tiež pozitívne ovplyvniť posudzovanie hypotéky

Súbeh príjmov

Kombinácie a súbehy príjmov je možné do určitej miery kombinovať. Napr. ak podnikateľ má firmu a zároveň je manažérom s trvalým pracovným pomerom v inej spoločnosti. Niektoré banky nechcú akceptovať určité kombinácie príjmov. Najmä, ak ide o kombináciu príjmov z toho istého zdroja – príjem z  rozdelenia zisku a %-tá z obratu tej istej s.r.o., alebo aj %-tá z obratu spoločnosti a zároveň príjem zo závislej činnosti v tej istej spoločnosti.

Výnimky, resp. individuálne posudzovanie

Zamietnutý úver v jednej banke nemusí automaticky znamenať, že nie je možné pre daného podnikateľa získať hypotéku. Samozrejme, ak je väčšina vyššie uvedených faktorov v poriadku. Niektoré banky sú prísnejšie, niektoré sú dnes pre podnikateľov vhodnejšie. Tiež platí, že sa vždy dá riešiť individuálne posudzovanie, prípadne aj nejaká výnimka. Tento proces je dnes oveľa prísnejší a náročnejší, ako bol pred pandémiou.

VIP klient, ktorého si banka zadefinuje podľa svojich kritérií môže mať priaznivejšie individuálne posudzovanie. Je možné aj vyššie akceptovanie % z obratov spoločnosti, pričom toto je spravidla podložené reálnymi obratmi na účtoch v banke.

Odporúčania, ktoré zvážte, ak chcete hypotéku pre podnikateľa

  • overte si financovanie vo viacerých bankách
  • ak nemusíte, daňové priznania a iné legislatívne povinnosti neodkladajte (aj keď to situácia počas pandémie umožňuje)
  • smerujte svoje podnikateľské aktivity aj cez pravidelné príjmy (kreditné obraty) na podnikateľskom účte
  • poraďte sa s niekým, kto reálne rieši financovanie vlastného bývania pre podnikateľov, SZČO či majiteľov s.r.o.