Finančná poradňaHypotéka

Ako využiť vinkulovaný účet pri hypotéke?

vinkulovaný účet pri hypotéke

Pri kúpe nehnuteľnosti môžete mať ako kupujúci obavu previesť všetky peniaze predávajúcemu, ktorý následne až potom prepíše na Vás vlastnícke právo. Ak pri tom ešte výraznú časť kúpnej ceny financujete cez hypotéku alebo viaceré úvery, chcete mať skutočne istotu, že všetko prebehne ako má. Dobrá správa je, že existujú možnosti, ktoré Vám zabezpečia väčšiu bezpečnosť prevodu. Vinkulovaný účet pri hypotéke je tiež možné využiť.

Banka si celý proces preklepne

Ak využijete pri riešení služby dobrého finančného sprostredkovateľa, dostanete v rámci procesu financovania podporu. Tiež riešenie vo viacerých bankách zvyšuje aj mieru bezpečia financovania. Každá banka má nejaký svoj interný postup, ktorý nekontroluje len Vás ako žiadateľa o úver, ale vyhodnocuje aj proces nadobudnutia nehnuteľnosti. Overujú sa rôzne skutočnosti, ktoré musia byť z pohľadu banky skutočne OK. Banka chce mať istotu, že ak si kúpite byt alebo dom cez hypotéku, tak všetko je aj právne v poriadku. 

Posudzuje sa aj samotná nehnuteľnosť veľmi dôkladne – nielen z pohľadu jej hodnoty ako zábezpeky úveru. Overuje sa list vlastníctva (všetky zápisy, ťarchy či poznámky), titul nadobudnutia súčasným vlastníkom (banka si môže v prípade nezrovnalostí vyžiadať aj predloženie kúpnej či darovacej zmluvy od súčasného vlastníka), postup výplaty kúpnej ceny a vôbec celý proces prechodu vlastníckeho práva na Vás.

Dôležité je správne naformulovať kúpnu zmluvu

Aj keď je to väčšia istota, ak banka celý proces Vašej kúpy “preklepne”, rozhodne najdôležitejšia pre Vás ostáva samotná kúpna zmluva. Netreba podceňovať ani rezervačnú zmluvu, avšak vo finále je práve kúpna zmluva tá najdôležitejšia. Teda jej formulácia. Je na mieste zvážiť napr. aj právne poradenstvo. Ideálne nezávislé (nestranné) poradenstvo mimo realitnej kancelárie, ktorá zabezpečuje predaj nehnuteľnosti. Realitná kancelária dnes často chce získať aj províziu za vybavenie financovania pre kupujúceho. Treba si však uvedomiť, že primárny záujem realitnej kancelárie je hájiť záujmy predávajúceho. 

Aj dobrý finančný sprostredkovateľ, cez ktorého riešite ponuku vo viacerých bankách Vám môže v tomto smere pomôcť alebo odporučiť vhodného advokáta. Dôležité je, aby Vám rady poskytoval niekto, kto jedná primárne vo Vašom záujme alebo je odmenený tým, že práve Vám správne poradí.

Zabezpečovacie mechanizmy, ktoré sa v praxi využívajú

Je možné využiť napr. úschovu priamo v realitnej kancelárii (ak poskytuje takúto službu). V súčasnosti to však nie je často využívaná možnosť. Na základe našich skúseností dôrazne odporúčame zvážiť iné formy zabezpečenia prevodu.

Môžete sa rozhodnúť (možno aj na radu právnika), využiť napr. notársku či advokátsku zábezpeku. Je to rozhodne vyššia forma ochrany Vášho záujmu. V tomto prípade sa časť kúpnej ceny vyplatí do úschovy notárovi či advokátovi. V rámci zjednodušenia vysvetlenia to funguje tak, že sa spíše zmluva, že notár (alebo advokát) vyplatí peniaze predávajúcemu za vopred dohodnutých podmienok. Napríklad, ak je mu predložený list vlastníctva, kde už ste zapísaný ako majiteľ svojej novej nehnuteľnosti. Dôležité je aj ujasniť si cenu, za ktorú Vám advokát (alebo notár) takúto úschovu zrealizuje. Predávajúci nemajú problém súhlasiť s touto formou zabezpečenia prevodu, avšak náklady s tým spojené budete pravdepodobne musieť uhradiť Vy. Poplatok sa spravidla vypočítava ako určité percento z hodnoty transakcie.

Obdobne sa dá využiť aj vinkulovaný účet v banke. Za ten sa tiež platí. Avšak niektoré banky zvýhodňujú poplatok za vinkuláciu, ak u nich zároveň riešite aj hypotéku. Prípadne pri vyššom objeme úveru Vám môže pomôcť finančný sprostredkovateľ vyjednávať s bankou o odpustení, či znížení poplatku za vinkulovaný účet. Táto forma je dnes pomerne využívaná. Banky však v súčasnosti zvyšujú cenu tejto služby. Výhodou je, že ak riešite vinkuláciu v rovnakej banke ako hypotéku, je proces o niečo jednoduchší a rýchlejší. Pritom miera ochrany a celkovo proces fungovania je veľmi podobný notárskej alebo advokátskej úschove.

Vinkulovaný účet pri hypotéke v banke

Je bezpečnou a rozšírenou možnosťou zabezpečenia prevodu vlastníckeho práva. Ak sa rozhodnete zaplatiť poplatok s tým spojený, získate tak naozaj istotu, že sa Vaše peniaze z hypotéky dostanú do rúk predávajúceho, až keď budete majiteľmi nehnuteľnosti. Zároveň ide na trhu o pomerne bežný zabezpečovací mechanizmus, s ktorým sa často stretávajú aj realitné kancelárie a nemajú s ním problém ani predávajúci. Oni totiž majú tiež istotu, že keď v dohodnutej lehote predložia list vlastníctva, kde ste už Vy majiteľ, tak peniaze sa im musia vyplatiť. Je dôležité nastaviť si správne súlad podmienok čerpania hypotéky, podmienok v zmluve k vinkulovanému účtu a lehôt, dokedy sú peniaze držané “v šachu”. Najčastejšou podmienkou uvoľnenia peňazí je predloženie originálu Rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva.

Pri zvažovaní vhodnej formy zabezpečenia je dobré si aj porovnať ceny, za ktoré Vám banka či advokát (notár) pomôžu zabezpečiť prevod vlastníctva k nehnuteľnosti. Každá inštitúcia (notár, advokát) môže mať rozdielny poplatok. Niekedy sa vychádza z objemu úveru (transakcie), inokedy je to fixný poplatok. Spravidla notárska (advokátska) úschova sa viac oplatí riešiť pri menších objemoch zabezpečovanej transakcie. Vinkuláciu v banke môže byť výhodnejšie využiť vtedy, ak v nej riešite aj hypotéku alebo pri vyšších úveroch.